Что делать, если застройщик ограничивает время на приемку квартиры

«У вас на приемку квартиры 1 час», – подобную фразу слышат многие дольщики от застройщика на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Стоит ли соглашаться с таким ограничением? Ни в коем случае!

Действия строительной компании незаконны: вы, как участник долевого строительства, имеете полное право осматривать жилье столько времени, сколько потребуется на поиск и выявление нарушений и дефектов. Однако многие люди не знают этого, что приводит к неприятностям. Чаще всего дольщики стараются побыстрее осмотреть жилье и подписывают акт приема, не замечая существенных нарушений. Если договор подписан, крайне сложно потребовать компенсации или устранение неполадок.

Юристы советуют изучить этот вопрос с точки зрения законодательства внимательно, чтобы понимать, как реагировать на ограничения со стороны застройщика.

Что делать, если застройщик торопит с осмотром квартиры

Существуют ли какие-то регламенты, устанавливающие время осмотра недвижимости? Имеет ли право строительная компания выдворить вас из помещения по истечении озвученного времени? Законодательство РФ в вопросе о долевом участии не устанавливает никаких временных ограничений. То есть вы можете осматривать жилье столько времени, сколько потребуется. На любые ограничения или просьбы завершать приемку отвечайте отказом.

Также помните, что по закону вы можете не только свободно осматривать жилье, но и в случае обнаружения каких-либо дефектов, поломок или нарушений составить акт о несоответствии объекта. Не подписывайте договор, пока застройщик не устранит возникшие претензии. Исполнить эти обязательства он может путем:

• устранения выявленных недостатков в разумные сроки, определенные документально;
• соразмерного уменьшения итоговой цены договора на покупку жилья;
• компенсации расходов дольщика на восстановление.

Самое главное здесь – не подписывать акт приемки, пока не будет урегулирован вопрос с устранением возникших нарушений.

Документы для акта приема

Обнаружить возможные нарушения и дефекты жилья с последующим составлением претензии можно только при официальной приемке жилья. Факт ее проведения устанавливает приглашение в виде заказного письма, которое должно быть вручено лично дольщику. Любые другие способы контакта, телефонный звонок, SMS-сообщение или личная встреча, не являются официальными способами извещения. Поэтому необходимо дожидаться именно письменного уведомления. Более того, оно должно быть отправлено только после того, как объект введен в эксплуатацию. В противном случае вас могут попросить подписать акт открытым числом, что делать не рекомендуется.

Что касается непосредственно процесса осмотра, то нет никаких сроков и ограничений на проведение приемки. Более того, не существует никаких законодательно утвержденных обязательств принять жилье после осмотра, особенно если были выявлены нарушения. В этом случае застройщик имеет право потребовать от компании составить акт, в котором будут освещены все выявленные нарушения и несоответствия техническому паспорту, договору на покупку недвижимости и текущему законодательству.

Как действовать в случае выставления за дверь или прямых угроз

Если сотрудник компании попытается вывести вас из квартиры до окончания смотра или как-то ограничить время проведения приемки, то вы можете пригрозить ему законом и штрафами за нарушения. Помните, что никаких ограничений законодательно нет. В то же время попытки выдворить дольщика из квартиры могут быть трактованы как недобросовестное поведение и отказ предоставить время на осмотр жилья.

Подготовьте заказное письмо с описью вложения, опишите суть проблемы и потребуйте предоставить достаточно времени на приемку. Готовый документ может быть в дальнейшем использован в суде. Отказ компании удовлетворить ваше требование из письма расценивается как неисполнение обязательств по действующему договору и ведет к образованию неустойки.

В случае реальных угроз, причинения вреда здоровью дольщика или его близких вызывайте полицию для составления акта. Как правило, после попытки вызвать наряд работники компании, пытавшиеся вам угрожать, идут на мировую. Ведь за подобные угрозы может быть установлена уголовная ответственность.

Передача квартиры покупателю в одностороннем порядке

Закон о долевом участии предусматривает возможность застройщика передать недвижимость дольщику в одностороннем порядке. Но это возможно лишь тогда, когда покупатель отказывается от проведения осмотра и приемки квартиры. Как правило, такие ситуации крайне редки. Строительная компания может попытаться пойти по такому сценарию и не отправить вам заказное письмо с уведомлением, а якобы пригласить вас по телефону. Помните: есть только один официальный способ уведомления, описанный выше. Игнорирование телефонных звонков или SMS-сообщений не может расцениваться как отказ от приемки жилья.

Также строительная компания не может передать жилье в одностороннем порядке, если покупатель предъявляет претензии касательно текущего состояния недвижимости. Но это актуально лишь в том случае, если требования обоснованы и соответствуют градостроительным нормам и законодательству. Для их подтверждения у дольщика должно быть уведомление о том, что застройщик получил заказное письмо с претензиями.

Как реагировать на неправомерные действия застройщика

Если в ходе проведения приемки квартиры сотрудник строительной компании вводит вас в заблуждение, ограничивает время осмотра или угрожает статьями закона, вы должны зафиксировать все подобные нарушения. Для этого может быть составлен соответствующий акт или подготовлено письмо на компанию. Требуется участие других граждан, которые являются незаинтересованными лицами:

• юристов;
• соседей;
• рабочих на объекте.

При отправке заказного письма важно сделать опись вложения. Лучше всего отправлять его по почте, поскольку при личном вручении (это разрешено законом) вы не можете быть уверены, что лицо, присутствующее на объекте, является сотрудником компании или имеет право на получение и передачу писем. В этом случае есть риск, что ваша претензия не попадет застройщику.

Все неправомерные действия строительной компании могут быть расценены как нарушения условий договора и требований законодательства в ходе судебного дела. В этом случае у вас есть хорошие шансы доказать факт нарушений и через суд потребовать компенсации или устранения проблем на объекте. Отсутствие доказательной базы серьезно осложнит весь судебный процесс.

Устранение недоделок при приемке квартиры

Дольщик в рамках закона может предъявить строительной компании требования по:

• уменьшению общей цены договора на сумму выявленных нарушений;
• бесплатному устранению всех обнаруженных дефектов в установленный срок;
• компенсации затрат на устранение поломок, которые понесет владелец недвижимости.

Если компания не соблюдает требования и не устраняет нарушения в оговоренный срок, возможно два сценария. Во-первых, это компенсация средств на самостоятельное устранение поломок. Во-вторых, это полное прекращение действия договора и возврат полный суммы уплаченных средств, включая проценты, которые были начислены на оплаченную денежную часть. Практика показывает, что строительные компании при желании могут устранить нарушения в течение 1–3 месяцев. И чаще всего они удовлетворяют эти требования клиента до судебного процесса, в ходе которого суд, скорее всего, обяжет выполнить денежное возмещение.

Порядок действий дольщика

Если в ходе приемки квартиры вы обнаружили нарушения, порядок действий будет следующим:

• составление претензии. Определить стоимость по устранению нарушений поможет специалист на основании сметы по проведенным работам;
• отправка претензий заказным письмом;
• в случае игнорирования требований или отказа устранить недоделки – обращение в суд для возмещения ущерба и возврата средств.

Как правило, третий пункт становится актуальным, если застройщик не изъявляет желания устранить нарушения или затягивает процесс дольше 1–2 месяцев.