Срок устранения недостатков застройщиком после приемки квартиры

Многие владельцы квартир, предвкушающие новоселье, сталкиваются с неприятными сюрпризами. Радость могут омрачать обнаруженные недочеты — при этом срок их устранения не всегда соответствует ожиданиям. Что делать в этом случае, как подготовить документы и составить обоснованную претензию к застройщику? Попробуем разобраться со всеми нюансами.

Какие сроки установлены законом

Законодательство предусмотрело право дольщика требовать компенсацию за найденные недостатки. Однако по закону № 214 запрос удовлетворяется в «разумные сроки». Растяжимость понятия связана со сложностью определения сути конкретных проблем. Очевидно, что заменить бетонную стяжку или устранить серьезный недостаток сложнее, чем поменять некачественную фурнитуру. Пользуясь такой законодательной недоработкой, застройщики затягивают устранение дефектов на неопределенный срок. Поэтому дату проведения работ необходимо зафиксировать документально.

В 214-ФЗ есть положение, которое не допустит бесконечного откладывания обязательств со стороны застройщика. Согласно закону «О защите прав потребителей», максимальный срок на устранение проблем не превышает 45 дней. Однако, как показывает практика, строительные компании не хотят рисковать репутацией и исправляют недостатки добровольно. Дольщик может рассчитывать на быстрое устранение дефектов или материальную компенсацию.

Очень просто решается ситуация, если в тексте купли-продажи обозначены точные сроки с прописанными штрафными санкциями. В этом случае разговоры излишни: если достичь взаимопонимания с застройщиков не удается, дольщик обращается с иском в суд для решения проблемы.

Гарантийные обязательства

Кроме даты устранения недостатков, очень важно понимать, какой гарантийный срок установлен на работы. По закону, выделяется:

• 3 года — на водопровод, электроснабжение, другие инженерные системы;
• 5 лет — на строительные конструкции.

Срок отсчитывается с даты подписания акта приема-передачи в автоматическом режиме. Этот документ подтверждает вину застройщика, обязывая его устранить найденные недочеты.

Но не все проблемы могут быть обнаружены при приеме жилплощади. Есть другая категория, которую сложно выявить при приемке квартиры, — сроки устранения недостатков в этом случае обсуждаются напрямую с застройщиком. Например, это протечка крыши, негерметичность окон и другие скрытые дефекты.

На что обращать внимание

Уровень готовности жилья предварительно уточняют в ДКП. Чаще всего квартиры в новостройках сдаются без чистовой отделки. Покупатель выполняет ее самостоятельно или поручает бригаде мастеров. На этом моменте можно внимательно осмотреть все помещения и оценить состояние квартиры. Выявить недостатки, не скрытые под декоративной отделкой, будет намного легче.

На что обращать внимание:

1. Правильная геометрия. Стены, потолки и пол должны быть ровными, без зазоров и щелей на стыках.
2. Отсутствие чрезмерной влажности — поверхности должны быть чистыми, без плесени.
3. Установленные на счетчиках пломбы.
4. Грамотный монтаж систем отопления и других коммуникаций.

Обязательно используйте стандартный лист осмотра. Его можно подготовить самостоятельно или с помощью профильных специалистов. Вместе с тем важно понимать: для проверки тепловых приборов одним осмотром не обойтись, их работоспособность оценивают с помощью специального оборудования.

По итогам осмотра покупатель имеет право отказать застройщику в подписании акта приема, если в его ходе выявлены серьезные недочеты и объект не соответствует сопутствующей документации:

• жилье не отвечает техническим характеристикам, указанным в договоре;
• состояние квартиры противоречит строительным и санитарным нормам;
• наблюдается несоответствие конструкторской документации действительности.

Дальнейший порядок действий выглядит так:

• Сделайте фотографии найденных недостатков зафиксируйте их в отдельном акте.
• Документ передайте застройщику под роспись ответственного лица.
• Составьте письменное соглашение с застройщиком. На этом этапе устанавливают сроки исправления недостатков (не более 2–3 месяцев).

Как только ответственная сторона выполнит обязательства, подпишите акт приема-передачи. На этом этапе сделка по приобретению недвижимости считается завершенной. В отдельных случаях можно договориться с застройщиком о материальной компенсации за допущенные ошибки.

Не найденные вовремя недостатки

Если недостатки были найдены уже после оформления сделки, действовать надо быстро. К сожалению, есть категория недобросовестных застройщиков, которые на время строительства каждого объекта оформляют новое ООО. После банкротства юрлица, с которым вы подписывали договор, требовать компенсацию бесполезно. В эту же категорию попадают фирмы, которые просто игнорируют претензии или затягивают сроки устранений просто до неприличия.

Как только недостаток найден, подайте претензию с подробным изложением обстоятельства. Отказ в выдаче компенсации может быть обоснован законодательством в следующих случаях:

1. Владелец квартиры не ухаживал должным образом за объектом, нарушал правила эксплуатации, прописанные в регламенте.
2. Ухудшение эстетических и технических параметров наступило вследствие естественного износа.
3. Дефекты появились после проведенных самим владельцем ремонтных работ.

Требования к застройщику

Зафиксировав и обосновав претензии, новосел может рассчитывать на несколько вариантов решения проблемы:

• Первый вариант — устранение недостатков за счет застройщика. В этом случае ответственная фирма берет на себя обязательства провести ремонт без привлечения средств владельца жилья.
• Второй вариант — выдача владельцу суммы, равной стоимости ремонта.
• Третий вариант — снижение стоимости жилья согласно оценке исправления недостатков.

Первый вариант особенно выгоден покупателю, ведь проводимые своими силами ремонтные работы не всегда дают ожидаемый результат. Для устранения дефектов придется привлекать наемных работников, а это — лишние расходы, риски нарушения установленных сроков, использования некачественных материалов и недобросовестности исполнителей.

В тех случаях, когда, кроме ремонта, были выполнены другие работы, они также фиксируются в документации. Сохраняйте все чеки. Подтверждающие бумаги понадобятся при обращении в суд.

Подготовьте:

• договор с подрядчиком;
• письменные расписки;
• выписки с лицевого счета;
• чеки и другие документы.

Если вы намерены обращаться в суд за компенсацией, ни в коем случае не начинайте самостоятельные ремонтные работы до вынесения решения. В противном случае в компенсации вам откажут или выплата будет меньше.

Как обязать застройщика

Услуги экспертной компании понадобятся, если застройщик отказывается подписать акт с зафиксированными в нем проблемами. В этом случае эксперты зафиксируют все обнаруженные недостатки, в том числе скрытые. Они проверят качество отделки квартиры, составят лист осмотра и помогут привлечь к ответственности недобросовестного исполнителя.

Претензии

Во время действия гарантии есть шанс не доказывать то, что недостатки возникли по вине застройщика. Но если гарантийный срок вышел, ситуация несколько меняется. Отправлять претензию можно, но шанс получить компенсацию в полном объеме значительно снижается.

В сопроводительной бумаге указывается конкретный перечень недостатков. Если владелец рассчитывает на получение неустойки, она берется за каждый день в размере 1% от стоимости жилья или суммарных затрат на ремонт.

Судебное разбирательство

Если застройщик не собирается устранять недостатки добровольно, пострадавшей стороне остается обратиться в суд. Как и в случае составления претензии, в исковом заявлении прописываются все найденные проблемы. В этот список можно включать и другие взыскания:

• компенсация морального вреда;
• нарушение сроков сдачи объекта;
• нарушение сроков устранения дефектов;
• расходы на экспертную оценку;
• расходы на ремонтные работы, сделанные своими силами.

Перед заполнением документации стоит проконсультироваться с профессиональными конторами, которые помогут правильно составить исковое заявление и определить сумму выплат по каждому из пунктов.

Заключение

Для возмещения убытков важно комплексно оценить ситуацию. Помните: даже через суд получить выплату можно не всегда — есть риск намеренного или ненамеренного банкротства строительной организации. Попробуйте решить проблему мирным путем, но если застройщик не готов идти навстречу, привлекайте экспертов.